誰說無證房拆遷,一定沒有補償?都是忽悠你的鬼話

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托爾斯泰曾寫道:“幸福的家庭都是相似的,不幸的家庭各有各的不幸。”同樣地,在征地拆遷的過程中,如果能夠拿到高額拆遷補償,被拆遷戶自然喜上眉梢,積極排隊簽約。

但此類情況都不多見;但當被拆遷戶因某些原因而得不到拆遷補償款時,他們自然就會尋找各種解決方式,其中不乏激進的、平和的……等各種形式。我們認為采取方式的區別來源還是歸因于被拆遷戶得不到滿意的補償款。那么當無證建筑遇上拆遷補償會擦出怎樣的火花呢?

《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條規定,市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。

由此可見,無證建筑并未都拿不到補償,只有經過調查、認定后,屬于違法建筑和超過批準期限的臨時建筑,才拿不到補償。對于經過調查、認定后,屬于合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償。

什么是違法建筑?首先何為違法建筑?違法建筑是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設,違反城鄉規劃的建筑。一般包括四種情形:(1)未申請或申請未獲得批準,未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建筑;(2)擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建筑;(3)擅自改變了使用性質建成的建筑;(4)擅自將臨時建筑建設成為永久性的建筑。根據該定義,違法建筑構成要件主要包括以下幾個方面:

第一,必須是違反《土地管理法》《城鄉規劃法》等建設、規劃相關的法律、法規和合法有效的規章規定的行為。違法性是界定違法建筑的根本標準。第二,客觀上表現為未取得建設工程規劃許可證、臨時建設工程規劃許可證進行建設,或者未按上述許可要求進行建設的違法行為等。第三,違法建筑已經存在,但并不一定要求已經竣工完成。只要違法行為人已經投入資金、設備等進行了建筑物、構筑物的實際建設,因違法建設所形成的建筑物、構筑物,均可以認定為“違法建筑”。第四,行為人主觀上要有過錯。符合上述要求的違法建筑,不予補償。

哪些無證房是合法建筑?有補償

《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》要求,對拆遷范圍內由于歷史原因造成的手續不全房屋,應依據現行有關法律法規補辦手續。

對政策不明確但確屬合理要求的,要抓緊制訂相應的政策,限期處理解決;一時難以解決的,要耐心細致地做好解釋工作,并積極創造條件,爭取早日解決。對因房地產開發企業沒有能力完成建設項目導致拆遷補償資金不落實、安置用房不到位的問題,地方政府要采取有效措施,督促開發企業抓緊落實;或先行解決拆遷補償安置問題,再根據法律法規和拆遷合同約定,追究開發企業的責任。

那么問題來了,無證建筑是否受法律保護呢?首先要明晰的是無證房屋的權利性質。如果房屋已經辦理產權證,很明顯這對于所有人而言是一種不動產的物權。但對于尚未辦理權證的房屋即無證房屋而言將其定性為物權顯然是不妥的,因為物權是一種既得權、絕對權,具有排他性。

因此,在合法建造房屋但尚未辦理權證的情況下,由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題造成的,且如果被拆遷人在上述房屋內已長期居住,應當得到合法補償安置。

綜上,無證并非違章,應具體情況具體分析,即使屬于違章建筑,也應根據行政法中的“比例原則”即《行政處罰法》給予合理補償。至于如何補償,可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素綜合制訂無證房屋的征收補償方案。

土地使用權是一項獨立的財產權,根據《物權法》第一百二十一條規定,因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權使用的,用益物權人有權獲得相應補償。

進而可知,無論被征收人的房屋是否屬于違建,對被征收人的土地使用權都應給予公平、合理的補償。契合拆遷補償這個背景來說,給無證建筑定性并決定補償事宜時應當摒棄無證建筑一律屬于違法建筑的謬論 。

妥善解決由不可歸咎于個人的歷史遺留問題導致的無證房屋的拆遷補償安置問題是一個法律問題,更是一個社會問題。當前在中國,這類無證房屋存在不在少數,應從人情、合理、合法的角度充分保證無證建筑相關權利人的切身權益。如此,方能國泰民安。

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